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    行业排名前3,17年实践经验,3大维度讲透精装修,照着做就对了!

    发布时间:2019-07-24来源:分享:

    恩波利VS那不勒 www.zvm59.com 早在2002年,国家建设部门就出台《商品住宅装修一次到位实施细则》等一系列鼓励精装开发的利好政策,但当时整个地产行业对精装交付的概念并未形成非常清晰的认知,即便市场空间较大,但极少开发商涉足。

    作为拥有行业高品牌知名度、高客户满意度的标杆房企W企来说,面对精装这块巨大的“市场诱惑”,必然会涉猎,占领新的制高点。而其作为行业的引领者,始终比其他房企“早一步”,即便自身精装修业务管理经验不足,缺乏成熟的精装修施工单位和材料设备供应商资源储备,客户对精装交付的产品认知度与接受度不高等,但挑战也意味着机遇,自下决心进入该领域起,W企就开始积极探索精装修业务的发展。

    时至今日,W企作为地产行业精装领域的先行者,早已成为推动中国房地产市场不断完善的引擎。本文以该企精装为研究对象,从组织管控、产品研发及工程管理3个维度进行解析,通过找寻可借鉴的关键因素,为行业精装修业务的发展提供一定思路。

    一、组织管控:呈现“先集中,后分散”的管控特点

    W企在推行精装房之初,采取的是集中式管控方式,主要是对精装修业务进行针对性管理。

    以上海为试点,成立“全面家居解决方案工作小组”,专项负责精装修管理工作。通过构建这一精装修管理组织,建立围绕精装修业务为目标的内部管理流程,推动装修材料一站式采购,提高材料部品的标准化。以全装修公寓为抓手,从户型设计开始介入,推行全面家居解决方案,全方位提升装修房品质,并基于项目实践,总结提炼全装修管理标准。

    2007年对W企来说是推进精装修业务发展的重要年份。为强化精装修业务的推进力度,集团层面成立装修房推进工作组,全面倡导推广精装修,并明确精装修三年发展目标,各区域及城市公司相应成立装修房推进工作组。

    为使精装修业务做实做强,除了构建“集团-区域-一线公司”精装修管理架构,也进一步明确了各层级管理职责及人员具体构成。


    精装修管理架构

    在精装修推进工作组人员组成方面,集团层面由集团管理层、集团有关负责人组成,并设组长及执行秘书各一名;区域层面由区域或一线公司高层管理者、有关部门(营销、设计、成本、采购、工程、客服等)骨干组成,由区域或一线公司管理层担任组长,并同时设立执行秘书。

    随着精装修项目实践的不断丰富,为使土建、精装两大建设阶段的设计、工程、成本等业务端口能更流畅运行,W企逐渐以分散式管控代替了先前的集中式管控方式。

    从W企某城市公司组织架构图可以看出,城市公司层面设立精装修设计岗和精装修工程师岗,除了设计管理部设立精装组外,其他职能部门乃至项目部不再单独设立精装岗;项目部所需精装修工程师由公司层面统一调配。


    W企某城市公司组织架构


    二、产品研发:形成“5+6”研发模式和“2前2后”特色

    随着精装修业务管理水平的提升,W企形成从立项到标化的完整产品研发流程,从制度层面解决产品创新开发与应用的机制问题,可总结为“5+6”精装修产品研发流程。

    • 5:代表5个阶段,即立项、研发、成果应用、交付后(调研)及标准化阶段。

    • 6:代表6个部门,即营销、设计、采购、成本、工程(项目)及客服部门。

    “5+6”精装修产品研发流程

    W企产品研发流程从立项到标化,实现完整闭环。在把握研发成果质量上,具有“2前2后”的特点,即应用于具体项目前,必须实现“双体验”,也就是针对样板房的“自己人体验”和“内部客户体验”,以确保研发成果在应用前消除所有尽可能的产品缺陷;应用于具体项目后,必须实现“调研与标化”:“调研”也就是通过对公开客户的体验和竞品调研,收集分析产品存在的缺陷和改善空间;“标化”也就是对经过项目实践证明可以复制和推广的产品、相关的标准及优秀做法予以标准化。

    经过多年的发展与沉淀,W企形成四大类产品线。在四大类产品中,前三类(金色系、城花系、四季系)以距市中心的远近为划分依据,第四类(Top系)则以对稀缺资源的占有为划分,与前三类形成差异与互补。

    四大类产品线

    W企也形成较为完善的精装修产品分级体系。

    完善的精装修产品分级体系


    三、工程管理:聚焦“2个关键、5个动作”

    W企精装修工程管理体系呈现“2+5”特点,即“2个关键”和“5个动作”。

    • 2个关键:品质管理和进度管理。

    • 5个动作:是2个关键下的过程评估、交付评估、界面控制、精装工序管理和穿插施工。

    过程评估:强基固本,重在风控

    W企过程评估体系由“实测实量”、“风险检查”和“试验专项”三大维度组成,集团统一评估内容和要求,在“安全文明”方面,以“随机”为原则进行全年无休飞检。在上述三个维度上,W企集团层面明确和统一检查的介入、退出条件和测区要求。

    W企质量评估体系

    W企过程评估体系也是每年动态调整的,当前对W企来说,进一步强化对精装修过程施工的管控,“风险检查”维度增加精装修样板、工序等检查内容;加强对客户敏感点的关注,“风险检查”维度增加地下室防渗漏工艺节点、设计缺陷和质量安全等内容;“试验专项”维度完善部分试验项淋水要求;增加重大风险项和问题拉闸、扣分机制。

    交付评估:客户视角,满意为本

    工程系统精心打造的产品如何才能让客户满意,交付体系如何协助工程系统对产品施工过程进行全周期监控,交付体系与客户关注点如何保持密切一致性等问题,是W企在构建交付评估体系时非常重要的思考。2019年交付评估体系进一步关注小概率大损害的可能性事件;增强装修房产品缺陷专项检查的力度,建立交付前50-70天工序进度与隐蔽质量检查体系。

    交付评估体系

    以装修房产品缺陷专项检查为例,进一步细化明确了检查标准。

    精装修房产品缺陷检查表

    W企规定以交付批次实际交付前50-70天为交付评估时间,并明确检查测区规则。

    交付评估测区规则

    界面控制:划分清晰,履责有据

    W企土建精装工作界面的划分呈现“3个单位、4个大类、36个子项”的管理特点。

    土建精装工作界面划分

    以住宅内装饰为例,土建与装修总包的工作界面划分。

    土建与装修总包的工作界面划分

    (以住宅内装饰为例)

    精装工序管理:工序标化,有“法”可依

    对于精装修施工总的原则是:先里后外、先上后下、先泥水后安装。W企精装修施工工序清单,呈现5个阶段32道工序的特点。

    精装修施工工序清单

    实际上各阶段在明确工序的同时,进一步明确了需停歇验收的内容要求,以湿作业阶段部分工序为例:

    湿作业阶段部分工序

    穿插施工:空间分离,时间错开,缩时提效

    外立面穿插施工通过外立面工序梳理优化,提前资源分配和施工有序组织,主体结构施工阶段在N层以下提前插入立面施工,合理穿插立面装修工序,保证立面装修施工同主体结构同步向上施工,实现主体结构封顶后20d-40d内完成立面装饰装修施工。

    以W企某项目为例,根据主体结构标准层控制在5天一层,下部楼层外立面依次有序的完成外墙腻子和底漆、幕墙龙骨、室外给排水管道等工作,按照外立面穿插施工进度,在主体施工完成的同时将幕墙安装至25层,比主体施工完成之后插入幕墙施工工期至少提前约2个月,下图为对应编制外立面5天穿插施工计划。

    外立面穿插施工计划

    室内穿插施工是在主体结构施工N层时,在N层及以下各层提前插入室内工序施工,室内楼层各工序施工同各层主体结构施工工期,结构和装修工序有序穿插形成同步向上的流水作业施工,实现主体结构封顶后4-6个月内完成室内装饰装修工程。

    以W企某项目为例,目前主体结构标准层控制在5天一层,室内塔楼按计划有序展开水电管线安装、电缆桥架安装、窗框安装、栏杆安装、内墙板安装及消防管线安装等室内工序穿插,按照穿插施工进度,能够改变过去主体结构封顶1年后甚至更长时间竣工验收的局面,在主体结构封顶后6个月进行竣工验收,同时完成室内精装修达到交楼标准,下图为室内穿插施工策划示例。

    室内穿插施工策划示例

    上述部分对W企精装修业务发展的组织管控、产品研发及工程管理3个维度进行了解码,通过分析和总结,我们可以看到该企之于精装修业务的发展路径和管理沿革。

    精装修房是时代的进步和现代生活的要求,是体现住宅内在品质非常重要的内容,我国住宅精装修市场发展时间较短,全装修住宅在住宅总量中的占比还比较低,这也代表精装修市场巨大的发展空间。笔者希望通过分析标杆房企精装修业务之路能给同行带来些许启发和帮助。

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